Quy hoạch và cơn say giá đất

Trước cơn sốt đất một số khu vực ở Hà Nội, nhất là khu vực Ba Vì, những ngày qua các chuyên gia liên tụccảnh báo nguy cơ vỡ bong bóng có thể diễn ra trong thời gian tới. Bởi nguyênnhân chủ yếu dẫn đến cơn sốt đất lần này do thông tin ảo và những yếu tố đầu cơđang chi phối thị trường.

Đất đai nhiều khu vực ở Hà Nộiđang lên cơn sốt sau các thông tin về quy hoạch. Trong ảnh: một khu đô thị mớiở Từ Liêm, Hà Nội.

Quả thật, có nhiều dấu hiệu chothấy bong bóng bất động sản đang hình thành. Hơn một tháng trở lại đây, nhưnhiều báo đã phản ánh, giá đất tại nhiều khu vực ở Hà Nội tăng chóng mặt, vớimức tăng nóng 35 – 40% và lượng giao dịch cũng lên 25 – 30% chỉ trong vòng hơnmột tháng qua. Sôi động nhất ở thời điểm này là Ba Vì.

Thị trường nhà đất Hà Nội bịtác động mạnh khi nhiều người tin rằng, sẽ xây trục Thăng Long từ trung tâm HàNội đến Ba Vì và nơi đây sẽ là trung tâm hành chính quốc gia. Do đó, người tarủ nhau về Ba Vì mua đất, đẩy giá đất tại đây tăng 2 – 3 lần chỉ trong thờigian ngắn. Với hy vọng “bỏ ra một đồng, không ăn mười cũng ăn tám” nên thịtrường đất ở Ba Vì được mô tả là “ai có mảnh đất muốn bán, chỉ cần tung tin rahôm trước là hôm sau có khách ngay. Người này bước ra, người khác bước vào, cónhà đã bán xong đất rồi vẫn phải tiếp cả chục khách đến hỏi vì cứ tưởng là cònđất. Nhiều gia đình xưa nay có con cháu đi làm ăn ở xa, nay cũng bỏ việc tìm vềtranh bán đất, chia tiền, mua xe”.

Thế nhưng, trả lời báo chí vềcơn sốt đất đang diễn ra ở Hà Nội, thứ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, nóiviệc chuyển trung tâm hành chính quốc gia lên Ba Vì là câu chuyện của 50 nămnữa. Đó là chưa nói tới việc trong tương lai có khi còn điều chỉnh. Ông Namminh chứng bằng việc điều chỉnh quy hoạch chung Hà Nội năm 1998 do Thủ tướngduyệt thì “nay cũng đã sửa rồi”.

Kinh nghiệm đã chỉ ra, việc quyhoạch và thực hiện xây dựng theo quy hoạch trên thực tế luôn có một khoảng cáchxa. Ở đây quy hoạch chưa được phê duyệt nhưng việc mua bán, đầu cơ đất đai đãdiễn ra sôi động. Điều này có nghĩa, đến nay thị trường bất động sản vẫn vậnhành theo kiểu “nghe nói, nghe đồn” từ tai người nọ qua người kia.

Một thị trường vận hành theotin rỉ tai như vậy chắc chắn sẽ là mảnh đất béo bở cho chủ đầu tư, nhà đầu tư,môi giới hoạt động kiểu đội, nhóm làm giá, “đục nước béo cò” trước đám đôngthiếu thông tin xác thực. Ở đây cũng không loại trừ khả năng các đại gia, giớiđầu tư đã mua đất từ lâu, nay thổi phồng giá lên để kiếm lời.

Mặt khác, như các chuyên giabình luận, chuyện giao dịch đất diễn ra rầm rộ một phần là do “tâm lý đầu tưbầy đàn”. Thay vì phải tính toán, phân tích cụ thể dựa trên những thông tin xácthực thì người này bắn tin cho người kia: “Ba Vì sẽ thành trung tâm hành chínhquốc gia, do đó chắc chắn giá đất sẽ còn tăng”, rồi lao vào mua đất như thiêuthân.

Tuy nhiên, việc nhà đầu cơ lợidụng thông tin quy hoạch để kiếm lợi có phần từ lỗi của nhà quản lý khi chưacung cấp đủ thông tin. Nói cách khác là còn thiếu thông tin chính thức, nhấtquán từ các cơ quan quản lý nhà nước và không mang tính tổng thể. “Nếu nhưchúng ta cung cấp đầy đủ thông tin cho người dân rằng đây mới chỉ là dự án chưađược thông qua nên việc có thực hiện hay không vẫn chưa khẳng định, thì chắcchắn người dân sẽ không bị mắc lừa”, một chuyên gia phát biểu.

Ở góc độ khác, theo ông ĐặngHùng Võ, cố vấn cấp cao của bộ Tài nguyên và môi trường, thị trường Hà Nội cóchiều hướng sôi động trong thời gian gần đây do một bộ phận người dân Hà Nội cótiền nhàn rỗi đổ đi đầu tư bất động sản. Song, ông Võ cho rằng “ngoài một bộphận khách hàng có nhu cầu thực, cũng không tránh khỏi hiện tượng làm giá donhiều nhà đầu tư lướt sóng, tìm cách làm khan hàng thổi giá lên cao quá mứcbình thường”. Thị trường bất động sản trên thực tế vẫn chưa phục hồi sau khicuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu diễn ra năm 2008. Tín dụng dành cho bấtđộng sản đang trong tình trạng nhỏ giọt và kinh tế vĩ mô chưa thực sự khởi sắcthì thị trường bất động sản chưa thể ấm lại.

Mặc cho các cảnh báo giá nhàđất Hà Nội đang vọt lên quá cao, vượt giá trị thực và bong bóng sẽ xì hơi,người ta vẫn tiếp tục lao vào mua bán đất cho đến khi bong bóng vỡ.

Giá bất động sản, nhất là giánhà ở vượt quá xa giá trị thực của bất động sản. Đây là nhận xét trong báo cáocủa tổ chuyên gia liên ngành ban chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường bấtđộng sản vừa gửi Chính phủ. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do giáđầu vào tăng và sự khan hiếm bất động sản. Bên cạnh đó, giá bất động sản bị thảnổi và hiện tượng đầu tư theo phong trào cũng đẩy giá bất động sản lên cao.